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        美國房產 自住房貸款與投資房貸款有哪些區別?

        發布時間:2016-01-14來源:57美國網
        同樣是美國買房,中國人熱衷于把多余資金投資在房產上,很多人利用貸款購買投資房后,用租金收入支付每月貸款和地稅等開支,達到以房養房的目的。華美優勝提示:自住房的貸款和投資房的貸款還是有一些區別,一般來說,投資房的貸款利率比自住房貸款利率高出0.25%-0.375%,申請條件也較高。

               中國人喜歡買房,買房地點遍布全球。同樣是美國買房,中國人熱衷于把多余資金投資在房產上,很多人利用貸款購買投資房后,用租金收入支付每月貸款和地稅等開支,達到以房養房的目的。華美優勝提示:自住房的貸款和投資房的貸款還是有一些區別,一般來說,投資房的貸款利率比自住房貸款利率高出0.25%-0.375%,申請條件也較高。


               一、鑒別投資房


               鑒于自住房貸款有低利率等優惠政策,很多民眾即使在購買投資房時也想以自住房申報。實際上,銀行會依據一些條件來判定顧客購買的房產是用自住還是投資。例如,銀行會要求顧客披露名下所有房產,一般第二套房產就是投資房;過戶以後,60天內買房人要入住,且一年住滿180天就算自住房;另外,一半自住、一半出租的情況也算做自住房。


               二、付點數降利率


               如果民眾想要以自住房的利息來購買投資房,也有一種辦法,就是付點數。一個點數,就是貸款金額的1%。舉例來說,對於40萬的投資房貸款,根據房利美的規定,如果要拿自住房的利息,貸款時要付兩個點數,就是40 萬乘2%,也就是一次性付8000元。那麼是選擇一次性購買點數,還是較高的利率?這要看民眾保持投資房多久。例如一個貸款40 萬、30年還清的房子,投資房比自住房的每月還貸相多出100 元,如果選擇付點數,大約7年就把8000元賺回;但如果購房者打算兩三年就賣掉房子,那麼就沒必要購買點數了。


               三、首付要求高


               從貸款比例來講,投資房貸款最多只能申請到70%,這就是說購房者至少要付30%的首付,而自住房貸款有時可以達到90%之多。銀行對首付的要求也會更高,自住房首付款可以由父母、朋友贈予,若購買投資房,銀行要查看申請人兩個月的銀行月結單,其中不允許有任何贈與款。另外,申請人的信用要求也更高,通常要在660分以上,而自住房僅為620分。


               在美國,相對其他商業貸款,申請房屋貸款比較容易,而且利率較低,因此購買房產,要善於利用銀行貸款,也就是學會藉錢投資,用別人的錢賺錢。


               但投資房貸款和自住房貸款有些不同。申請投資房貸款最好曾經做過房東。投資房購買者去銀行貸款時,銀行會看負債和收入的比例,不能超過43%到50%。例如,某人月收入5000元,當前自住房和未來的投資房加起來的所有貸款、地稅、保險等負債額每月2500元,負債和收入比例剛好50%,他可以申請到這個貸款。但如果本人還有汽車貸款200元,負債達到54%,就不能申請到這棟投資房的貸款了。


               民眾選擇不同的房屋類型,如Co-op、Condo等,對申請貸款都會有影響。專家稱,Co-op用於投資而言基本上沒有貸到款的可能,銀行會覺得風險太大;Condo比Co-op好一點,但也有諸多限制。是否能夠拿到貸款,銀行也是需要經過很多審核的,如果Condo預售率沒有達到50%,商業面積超過大樓面積的20%,里面個人投資比例過高,那么銀行也不會貸款給買家。一到四家庭的房產是比較容易申請到投資房貸款的。四家庭以上的在紐約就算是商業貸款。商業貸款從租金上是很好的投資方式,但貸款更困難:貸款一般是五到七年,而且提早還款還有罰金,另外利率也更高。


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